כמה עולה לך להחזיק נכס בארה"ב?

מאת מנכ"ל "פסיפיק הולדינגס", עו"ד יובל זיו

רבים ידברו אתך על אחוזי תשואה גבוהים, עם מספרים שנראים מרשימים מאוד על הנייר, אבל מה שלא תמיד יכניסו למשוואה אלו עלויות התחזוקה השוטפת, שיכולה בקלות רבה להוריד את מידת האטרקטיביות של ההשקעה.

עו"ד יובל זיו, מנכ"ל פסיפיק הולדינגס, מסביר מהן העלויות הקבועות והמשתנות שיש להתחשב בהן לפני שמחליטים לרכוש נכסי נדל"ן בארה"ב - ארנונה, ועד בית, ביטוח, תיקונים ועוד. בישראל רוב העלויות הקבועות נופלות על הדייר. בארה"ב המצב שונה בתכלית. בעל הנכס (המשקיע) נושא בעיקר הנטל, חוקי הגנת הדייר מפותחים ומגווננים ועשויים להפתיע מאוד את מי שלא עשה שיעורי בית כיאות!

אלו תשלומים קבועים חלים על בעל הנכס?

1. ועד בית ובאנגלית Home Owners Asoociation Fees או בקצרה: "HOA" –

עלות חודשית לא קיימת בכלל או זניחה כשמדובר בבית פרטי (Single Family), אבל עשוייה להגיע לסכומים גבוהים מאוד כשמדובר בדירות קונדו בקומפלקסים גדולים שם עלות ניהול הקומפלקס כולו גבוהה למדי. כמובן שככל שרמת הבניין והשרותים גבוהה גם עלות ה- HOA בהתאם!

2. ארנונה – (Property Tax)

משולמת בד"כ פעם או פעמיים בשנה בכל סוף שנה עבור השנה שחלפה לה. המחיר הוא תוצאה של שווי הנכס כפי שהוא מוערך על ידי המעריך של המחוז שבו נמצא הנכס (The County Assesor). בעל נכס בעלות של $100,000 עשוי להידרש לארנונה בסך של $1,250 עד $2,500 בשנה ובאזורים מסויימים אף יותר!

3. ביטוח –

ביטוח הנכס הינו אחת מההוצאות הקבועות והחשובות בניהול נכס נדל"ן. כולנו עדים לאסונות טבע שפוקדים אזורים מסוימים בארה"ב ומסוגלים להשמיד ערים שלמות כדבר של מה בכך! עלות הביטוח תלויה במיקום הנכס (בקליפורניה לדוגמא העלות היא כמחצית מהעלות בפלורידה או באוקלהומה בגלל החשיפה להוריקן ולטורנדו בהתאמה).

4. דמי ניהול –

התשלום לחברה המנהלת את הנכס באופן שוטף הוא כ-10 אחוזים מגובה השכירות החודשית (למעט חודשים בהם הנכס עומד ריק ללא שוכר). מעבר לזה, החברה המנהלת גובה עמלה בגובה שכ"ד של חודש אחד פעם בשנה בעת חידוש החוזה.

5. תיקונים –

תיקונים ואחזקה שוטפת הם חלק משמעותי מאוד בתפעול והשכרה של נכס מניב בארה"ב. אנחנו כישראלים לא מכירים בדרך כלל את הסטנדרטים הגבוהים להם נדרשים בארה"ב! אם הנכס מושכר לדייר עם ערבות ממשלתית (section 8) הסטנדרטים שאנו נדרשים להם אף נוקשים יותר ובנוסף פעם בשנה הנכס עובר בדיקות תקינה קפדניות על ידי מפקח מטעם המחוז ופעם בשלוש שנים הוא עובר ביקורת קפדנית של העירייה.

הוצאה עבור תיקונים ואחזקה שוטפת היא לדעתנו החשיפה הגדולה ביותר של המשקיע בנדל"ן למגורים בכלל ושל משקיע פאסיבי בשלט רחוק בפרט שכן תיקון אחד פשוט לכאורה (החלפת מזגן מרכזי, נזילה בגג, החלפת צינור ביוב) עלול לעלות אלפי דולרים, למחוק את התשואה השוטפת לשנה שלמה ואף לגרום להפסד זמני. מודל ה-CMA מקנה למשקיע הגנה מלאה כנגד אי הוודאות ומעבירה את הסיכון כולו מהמגרש של המשקיע למגרש של חברת הניהול.

6. הוצאות משפטיות –

מדובר כאן בדרך כלל בהוצאות משפטיות של פינוי דייר סרבן. עלות זו עשוייה לנוע בין מאות דולרים בודדים לאלפי דולרים ($7000 למשפט מושבעים בקליפורניה)! הכל בהתאם למקרה הספציפי, למדינה בה נמצא הנכס ועד כמה הדייר מוכן להשקיע במלחמה עם בעל הנכס ו/או חברת הניהול. חשוב לציין כאן שחברת ניהול טובה ומנוסה מכינה מבעוד מועד חוזי שכירות אשר מקלים על הפינוי ומקטינים באופן משמעותי את החשיפה להוצאות משפטיות גבוהות. מודל ה- CMA שאנחנו מציעים מבטל לחלוטין את הסיכון הזה ככל שהדבר נוגע למשקיע שכן כל ההוצאות כולל הוצאות פינוי יהיו גבוהות ככל שיהיו חלות על פסיפיק!

7. אובדן הכנסה – 

משקיעים רבים, בעיקר משקיעים בתחילת דרכם, מתעלמים לחלוטין מאובדן ההכנסה ומחשבים את התשואה על פי נכס שמושכר תמיד לדייר המשלם לנצח שכירות במלואה ובזמן. לצערנו המצב שונה בכל השקעות נדל"ן בכל מקום בעולם! גם ממשלות מפירות הסכמי שכירות לעיתים (נדירות אמנם אבל כשזה קורה לך המשקיע זה כואב), לא כל שכן דיירים במעמד הביניים ואנשים בעלי הכנסה מתחת להכנסה הממוצעת במשק. פיטורים, מחלה, גירושין, מוות במשפחה, מעצר של המפרנס על ידי רשויות החוק הן חלק מהסיבות מדוע דיירים מפסיקים לשלם שכירות. במקרה הטוב הם מפירים את החוזה (על ידי אי תשלום דמי השכירות), אבל מפנים את הנכס, במקרה הרע הם מפירים את ההסכם אבל מסרבים להתפנות.

כך או כך הנכס מפסיק להניב תשואה, לזמן שלא ניתן לקבוע אותו מראש או לשלוט עליו. זה יכול לנוע ממספר שבועות למספר חודשים ויותר הכל בהתאם לנסיבות המקרה. אובדן הכנסה גם קיים במקרים שבהם דייר עוזב כדין בסיום החוזה שעליו חתם. חברת הניהול תכין את הנכס לדייר חדש ובינתיים הנכס יעמוד ריק לא יניב תשואה ויגרום למשקיע להוציא כסף עבור ההוצאות הקבועות הממשיכות כרגיל (ביטוח, ארנונה, תיקונים, ועד בית) והוצאות נוספות חדשות אשר חלו על הדייר שעזב או נעזב: הוצאות גינון, טיפול בברכה, חשמל, מים וגז. מודל ה-CMA הייחודי מבטח את המשקיע גם בעניין הוצאות אלו.

פסיפיק הולדינגס מספקת כיום את המודל המקיף האטרקטיבי והבטוח בשוק למשקיעיה!

במילים פשוטות: פטור מלא מדמי ניהול במשך 4 שנים שלמות. שיטת הניהול הייחודית (CMA) שבמסגרתה חלות כל הוצאות הניהול ואחזקת הנכס על פסיפיק הולדינגס מאפשרת למשקיע ליהנות מתשואה קבועה שאינה תלויה בתנאים משתנים. בנוסף שיטת ניהול ייחודית זאת מעבירה את האחריות המלאה להשבחת הנכסים ושגשוגם לידי פסיפיק הולדינגס ובכך מעניקה למשקיע חופש מוחלט ומונעת ממנו את הצורך להיות מעורב בניהול היומיומי של הנכסים שבבעלותו.