באיזה מדינות כדאי להשקיע?

מאת, מנכ"ל פסיפיק הולדינגס, עו"ד יובל זיו

אזורי הביקוש המובילים בארה"ב הם האזורים הדרום מערביים (קליפורניה, נוודה, אריזונה) והדרום מזרחיים (פלורידה, ג'ורג'יה). אזורים אלה נקראים רצועות השמש או באנגלית:" The Sun Belts".הביקוש באזורים אלה נובע בעיקר מהגירה פנימית וחיצונית (צריך רק להסתובב ברחובות לוס אנג'לס, כדי לשמוע ספרדית, סינית, עברית, רוסית, צרפתית, שוודית ועוד וברחובות מיאמי האהובה מאוד על דרום אמריקאים, קנדים ומהגרים מאיי הבהמה והקריביים). בנוסף אזורי רצועות השמש זוכים לביקוש גבוה של משקיעים הקונים שם נכסים מניבים להשקעה, בתי נופש ואדמות.

לגבי הגירה פנימית, לא צריך להיות ד"ר לדמוגרפיה כדי לדעת שאמריקאים רבים חולמים על חיים בקליפורניה שהיא מרכז הבידור העולמי ועם מזג אוויר מצויין כל השנה. באריזונה שגם בה מזג אוויר נוח חם ויבש ומגרשי גולף רבים וכן בחוף המזרחי פלורידה וג'ורג'יה השכנה. במדינות האלה יש תמיד גידול אוכלוסיה גם באופן טבעי (ילודה) וגם בעקבות ההגירה המאסיבית!

מדינות האמצע, המכונות גם מדינות "רצועת התנ"ך" (באנגלית The Bible Belt States) בגלל השמרנות היחסית שלהן, שקטות יותר ולא נהנות מהגירה חיצונית או פנימית משמעותית כמו מדינות רצועות השמש. מדובר במדינות כמו: אינדיאנה, אוקלהומה, טנסי, אוהיו, מישיגן, נברסקה, מיזורי ועוד. ניקח לדוגמא את אוקלהומה, מדינה שאנשים רבים לא יידעו למקם אותה על המפה, נמצאת מצפון לטקסס. מדובר במדינה שקטה עם כלכלה יציבה ואחוז אבטלה נמוך במיוחד. אוקלהומה, כמו אחיותיה ברצועת התנ"ך, לא השתתפה בחגיגות עליית הנדל"ן של השנים 1997-2006 וגם לא ב"הלוויות" הנדל"ן של 2008-2012 כלומר המחירים נשארו בה יציבים יחסית. אכן ניתן לקבל במדינות אלה תשואה שוטפת גבוהה אבל רווחי הון משמעותיים לא צפויים שם בטווח הזמן הקרוב. זה בדיוק המצב גם באינדיאנה, אוהיו ומישיגן.

לעומת זאת אם נסתכל על מדינות ה-Sun Belt הן תמיד עולות חזק, מגיעות לשיא ואז לאחר מספר שנים מתרסקות ושוב עולות. אחת הסיבות לכך היא בנייה מואצת וענפה בזמן שבו המחירים עולים עד שנוצר עודף מלאי ואז מגיע משבר כמו זה שהתחיל ב-2007 ופתאום הבנייה המואצת נפסקת לחלוטין וכמעט שאין התחלות בנייה, המחירים צוללים לרמות מצחיקות שבהן נכסים נמכרים על ידי הבנקים במחירים שמשקפים מחצית מעלות הבנייה של הנכס עם הקרקע ואז נגמר מלאי הבתים המעוקלים והמחירים שוב חוזרים לעלות והבניה שוב מתחילה שכן יש מחסור בדירות. (כפי שהסברתי לעיל במדינות רצועות השמש ההגירה נמשכת כל הזמן ולכן ההיצע נחטף במהירות והופך להיות מחסור!).

זה בדיוק המצב כיום בקליפורניה, נוודה, אריזונה, ג'ורג'יה ופלורידה. כל בית שיוצא לשוק למכירה מיד יש עליו עשרות הצעות חלקן במזומן וחלקן מעל המחיר המבוקש על ידי הבעלים! ההצעות מגיעות הן מביקושים מקומיים (אנשים מקומיים המעוניינים לגור בנכס) והן ממשקיעים (מקומיים וזרים) בתוכם גם קרנות גידור ענק כמו בלקסטון קרן הגידור הגדולה בעולם שהכריזה שהיא תשקיע 8 מיליארד דולר באטלנטה לרכישת בתים פרטיים מתוך כוונה ברורה לרכב על הגל ולמכור אותם כשהמחירים יעלו.

לסיכום- מדינות ה- SUN BELTS (רצועות השמש) אטרקטיביות היום מאוד כי :
• המחירים בעלייה מתמדת כבר 15 חודשים, כלומר הרכבת דוהרת קדימה!
• אין ספק שהמשבר נמצא מאחוריהן!
• יש עוד כברת דרך עד שהמחירים יחזרו לרמתם טרום המשבר.
• גידול אוכלוסיה משמעותי שנה אחרי שנה כתוצאה מהגירה חיובית אליהן.
• כלכלה צומחת וריבוי משקיעים התורמים לצמיחה המואצת!
• מדינות האמצע או "The Bible Belt " לא כל כך מעניינות כרגע: המחירים בהם לא ירדו באופן משמעותי וגם לא עשויים לעלות באופן משמעותי בשנים הקרובות. התשואה השוטפת עשויה להיות מעניינת אבל מי שמחכה לאקזיט משמעותי יתאכזב!


על קצה המזלג נתונים על כל מדינה ומדינה:

קליפורניה- הכלכלה הגדולה בארה"ב והחמישית בגודלה בעולם, כמעט כל חברות ההי טק הגדולות ממוקמות בה (פייסבוק, אינטל, מייקרוסופט, IBM, אורקל, יאהו, גוגל ועוד רבות), תעשיית הקולנוע, תעשיית הבנייה, נמלים ענקיים, חקלאות, אנרגיה סולארית ועוד ועוד.

קליפורניה עברה משבר פיסקלי עם גירעונות של כ-40 מיליארד בשנה אבל הכלכלה הצומחת יחד עם קיצוצים בתקציב, ואבטלה בירידה מתמדת גרמו לתקציב להתאזן ולפי הערכות היא תגמור את 2013 עם עודף תקציבי של עד ארבעה מיליארד דולר.

אזור דרום קליפורניה- לוס אנג'לס סובל ממחסור חמור בבתים ובשנה האחרונה המחירים בעיר עלו בכ-20% עד 30%. זאת עלייה מטאורית אבל צריך לזכור שבשיא המשבר (ברבעון הראשון של 2012) הבתים נמכרו ב-70% הנחה ממחירם בשיא. כלומר בית שעלה $300,000 נמכר בסביבות $80,000 על ידי הבנק שעיקל אותו, אותו בית היום יימכר ב-$110,000 אולי גם $140,000 אחרי שיפוץ אבל זה עדיין רחוק מהשיא שנקבע ב-2007 ועדיין מתחת לעלות בנייה של נכס חדש עם קרקע פרטית.
איגוד המתווכים של קליפורניה צופה עלייה של 10% בשנת 2013 מדובר בממוצע ארצי, באזורי הסאב פריים ,(שם כדאי להשקיע שכן הם ירדו הכי הרבה), צפויה התאוששות משמעותית עוד יותר.

אריזונה- אריזונה נפגעה מאוד מהתפוצצות בועת הנדל"ן, מחירי הבתים נפלו שם בממוצע ארצי ב-49%! על פי ריאלטי טרק בשלהי 2012 תפסה אריזונה את המקום השני בכל ארה"ב מבחינת אחוז הבתים המעוקלים כשאחד מכל 346 בתים במדינה היה בשלבי עיקול כל שהם. אבל ההתאוששות לא איחרה לבוא, משקיעים קנו וקנו עד שכמות הנכסים המעוקלים כמעט ואזלה. קרן הון הסיכון בלק סטון השקיעה מיליארדים בפיניקס וסקוטסטיל ותרמה הרבה לצימצום ההיצע. צפי האנליסטים הוא גידול של 60% באוכלוסיה עד שנת 2030. ב-12 חודשים האחרונים עלו המחירים שם ב-כ 20% בממוצע.

ג'ורגיה- המחירים במדינה הזאת הגיעו לרמות מצחיקות למדי, בשיא המשבר 2011- תחילת 2012 הבנקים מכרו נכסים ב-80% הנחה למי ששילם במזומן והיה מוכן לסגור עיסקה בתוך כמה ימים. בינתיים הכלכלה של ג'ורג'יה התאוששה מאוד, צריך לזכור שיש לה כלכלה גדולה ומגוונת עם חברות ענק (CNN, Coca Cola , Lockheed Martin) שדה תעופה מהגדולים בעולם ובסיסי צבא אימתניים. מדינת ג'ורג'יה יצאה מהמיתון הקשה שאליו נקלעה בעקבות משבר הסאב פריים. התל"ג (GDP ) צפוי לגדול ב 2%-2.5% ב-2013 והתחלות הבנייה יגדלו השנה על פי התחזיות ב-20%, ההכנסה לנפש צפוייה לגדול ב-3.6% ו-הצפי הוא שיווצרו כ- 53,0000 מקומות עבודה חדשים חלקם הגדול בעקבות חברות הי טק ומרכזי טלמרקטינג הנבנים בבירה אטלנטה.
באטלנטה ניתן לרכוש בתים יפים, וחדשים יחסית במחירים המשקפים עדיין כמחצית מעלות הבנייה והקרקע. התכנון האורבני של העיר הוא מצוין כאשר חלק גדול מהשכונות בנויות עם מבני ציבור המשרתים את הקהילה כגון בריכות שחייה, מגרשי טניס גנים ופרקים.
אחד היתרונות של ג'ורג'יה הוא החוק להגנת הדייר -שלא קיים כמעט, דבר המעמיד את הבעלים בעמדת כוח בלתי רגילה: אין שום קושי לפנות דיירים סרבנים. אם נשווה את החוקים לחוקי מדינת ניו יורק מדובר ביום ולילה! בניו יורק הליך פינוי יכול לעיתים לקחת שנה ויותר, (בצרפת לא מפנים דיירים בחורף!) בג'ורג'יה הדייר מפונה מהבית תוך מספר שבועות! . דבר זה גורם להרבה פחות דיירים סרבנים ומקטין באופן משמעותי את כמות התביעות של דיירים כלפי בעלי הבתים.

פלורידה- פלורידה חטפה את משבר הסאב פריים במלוא העוצמה (כפי שקרה בג'ורג'יה, נוואדה, אריזונה וקליפורניה ) גם כאן המחירים נפלו והיה נראה שאין לירידה סוף בטווח הנראה לעין. היו דיבורים על בנייני דירות שלמים שעמדו שוממים ואין להם ביקוש ופרויקטים שהתחילו אבל לא הסתיימו. המצב היה בכי רע משנת 2006-2012 אבל מתחילת 2012 ההתאוששות הפתיעה את כולם! משקיעים זרים (בעיקר מקנדה ומדרום אמריקה) החלו קונים מכל הבא ליד.
כיום כל מה שיוצא לשוק נחטף מיד. הנכסים שנחטפו ראשונים כמובן הם הנכסים שקרובים לחוף אבל גם שכונות מערביות יותר זוכות לביקושים ערים ולמלחמות מחירים (Bidding wars) שבמסגרתן משקיעים מציעים לקנות נכסים מעל למחיר המבוקש על ידי המוכר. כמות הבתים שנמכרו ברבעון הראשון של 2013 גבוהה ב-16.6% מכמות הבתים שנמכרה ברבעון הראשון של 2013, המחירים עלו ב-15% בממוצע אבל יש לזכור שאזורי ביקוש עלו ב-50% ויותר ב-12 החודשים האחרונים! במבט לאחור אין ספק ש-2012 הייתה שנה מעולה לשוק הנדל"ן של פלורידה והשנה הטובה ביותר עבור מדינה זאת בכל חתך כלכלי משנת 2006. הרבה מהמציאות שהיו שם כבר לא קיימות לצערם של אלה שלא מיהרו להשקיע אבל עדיין יש מקום לעלייה והתשואה השוטפת על הנכסים עדיין יפה יחסית למדינה עם ביקושים ערים כל כך ומלאי נמוך במיוחד.