היבטים משפטיים של השקעה בנדל"ן בארה"ב

 

 

אחד האלמנטים הקשים ביותר למשקיעים טריים הוא ההתמודדות עם עולם משפטי חדש במדינה אותה הם לא מכירים ולא חשופים לחוקיה. דבר זה יכול להיות מבלבל מאד, ולעיתים אף יכול למנוע ממשקיעים לבצע את ההשקעה עליה הם חולמים. בדיוק כאן אנו ב-"פסיפיק הולדינגס" נכנסים לתמונה. אנו ננווט אתכם בתוך הבלגן ונסייע לכם לדעת בדיוק את מה שעליכם לדעת בכדי לקבל החלטה נבונה לגבי ההשקעה שלכם, לא יותר ולא פחות.

 

נדל"ן בארה"ב: תעודת הזהות של הנכס שלכם

נתחיל בחוקים הבסיסיים: הנחמה הגדולה שלכם כמשקיעים היא ששוק הנדל"ן בארצות הברית, בניגוד לארצות אחרות, מאופיין בשקיפות מלאה.

• לכל נכס נדל"ן בארה"ב יש מספר תעודת הזהות של הנכס הנקרא Assessor parcel number או בקיצור – APN. 
• לכל נכס יש תיעוד היסטורי ותיעוד נוכחי בו מצוינים פרטי הנכס המלאים בדומה לנסח טאבו: זיקות הנאה שנרשמו לטובת צדדים שלישיים, משכנתאות שנלקחו בהן הנכס משמש כבטוחה לפירעונן, עיקולים כלשהם, תביעות, הערות אזהרה ועוד. 

ראוי לציין שהרשות המנהלת את הרישום היא רשות המחוז שבו נמצא הנכס הספציפי. כלומר, לכל מחוז בארה"ב יש טאבו נפרד וכולם מחוברים למערכת ממוחשבת. 

 

מהו חוזה רכישה אחיד ולמה הוא טוב למשקיעים? 

• חוזה הרכישה לנכס משתנה ממדינה למדינה, כאשר לרוב מדובר בחוזים אחידים המומלצים על ידי איגוד המתווכים באותה מדינה.
• כ-99% מהעסקאות נעשות עם אותם חוזים אחידים אשר כוללים בתוכם את כל האלמנטים החשובים בעסקת רכש של נדל"ן למגורים. 

בקליפורניה לדוגמא, חוזה הרכישה האחיד מקנה לרוכש תקופה של שבועיים לבדיקת נאותות בה יש באפשרותו לבחון את הנכס ולהודיע למוכר שהוא מחליט לבטל את העיסקה מכל סיבה שהיא. 

המוכר, לעומת זאת, לא יכול לבטל את העיסקה ללא אישור של הקונה, למעט מקרים שבהם הקונה לא עומד בתנאי ההסכם (לא משלם את התמורה עבור הנכס בזמנים שנקבעו). 

 

השקעות נדל"ן בארה"ב - רכישה דרך חברת נאמנות 

• כמחצית מהמדינות בארה"ב משתמשות בחברות הנאמנות (הנקראות חברות escrow) על מנת לבצע את פעולת הרכישה או המכירה של נכס מקרקעין.

• תפקידה של חברת הנאמנות היא לשמש כנאמן צד שלישי בין המוכר לקונה של הנכס, ולטפל בכל הקשור לפעולת הקנייה, התשלום והרישום התקין של הנכס על שם הרוכש.

חברת הנאמנות דואגת גם לשלם לצדדים שלישיים נוספים כגון מתווכי הנדל"ן, רשויות המס השונות, בנקים שנתנו משכנתאות עבור רכישת הנכס, ועד בית, ארנונה ועוד את התשלומים המגיעים להם. ביום סגירת הנאמנות (Closing of escrow) הנכס נרשם על שם הרוכש כשהוא נקי משיעבודים וזכויות צדדים שלישיים, והמוכר מקבל את הכסף שעליו סוכם בחוזה הרכישה (בניכוי הוצאות, עמלות וכד'). במדינות בהן אין חברות אסקרו (כגון ניו יורק) עבודת הנאמנות מבוצעת על ידי עורכי דין, בדומה לנהוג בישראל.

 

 

תהליך רישום וביטוח הבעלות

רישום הבעלות על נכס נדל"ן בארה"ב מבוצע כאמור בטאבו המחוז (הנקרא גם County Recorder Office). באופן טכני, כל אדם פרטי יכול להכין שטר מכר, לחתום עליו בפני נוטריון ולקחת את השטר לרישום במשרדי הטאבו המחוזי, ובכך להעביר, הלכה למעשה, את בעלות הנכס שברשותו לאדם אחר. למרות האפשרות הפתוחה הזו, בפועל הטיפול ברישום מתבצע ברוב המקרים על ידי חברת רישום ובעלות הנקראת Title Company שתפקידה לדאוג שהרישום מבוצע כיאות וששטר המכר (Grant Deed) נחתם כיאות. חברת הרישום היא אמנם גוף פרטי לחלוטין אך היא מצויה תחת רגולציה ופיקוח ממשלתי. החברה מנפיקה (תמורת תשלום) פוליסת ביטוח על הבעלות שמבטחת את הבעלים (הרוכש) כנגד כל תביעות של צדדים שלישיים או במקרה שבו הרישום לא בוצע כיאות. לאחר חתימת חוזה הרכישה, עו"ד מטעם חברת הרישום מתחיל לבדוק את הנכס במשרדי הרשויות השונות, מוודא שאין עליו חובות או עיקולים נוספים ומזמין טפסים שונים הדרושים לעסקה. תהליך הבדיקה יכול להסתכם במספר ימים עד שבועיים (תלוי במדינה וביעילותה).

 

LLC – תאגיד משפטי להחזקת נדל"ן

על מנת להקל על כל הצדדים בעת רכישת נדל"ן, מערבים בתהליך גוף משפטי שהינו למעשה תאגיד משפטי מוגבל להחזקה בנכס נדל"ן בארה"ב אשר נקרא ה-LLC (Limited liability company). תאגיד שכזה מאפשר למשקיע פוטנציאלי חשיפה אחראית לשוק הנדל"ן בארה"ב ואתם, כמשקיעים או בעלי נכסים, הופכים להיות חברים בו. התאגיד שקוף לחלוטין, לצורך ההחזקה בנכס, והוא מוגבל מבחינת יכולות התשלום שלו בגין תביעות צד ג' ואחרות. בנוסף, יכולת הפגיעה של דייר או כל גורם אחר מבחינה משפטית בתאגיד היא מוגבלת ביותר וכוללת רק את ההון העצמי של ה-LLC . לבסוף, העברת בעלות מהנכס שלכם אל הקונה החדש שלו (או ממוכר הנכס אליכם, הקונים), מתבצעת בצורה קלה משמעותית מאשר אם היה מדובר בהחזקה בבעלות אישית של הנכס. צורת החזקה זו היא הנפוצה ביותר בשוק הנדל"ן בארה"ב והיא אפקטיבית במיוחד כאשר ברשותכם שני נכסים ויותר.