מימון בנקאי: כך רוכשים יותר בתים בפחות כסף
הרוב המוחלט של הבנקים האמריקאים מעניק הלוואות רק לאמריקאים המתגוררים בארה"ב.הסיבה לכך אינה הפליה נגד זרים שאינם אמריקאים (הפליה נגד זרים גם אסורה על פי החוקה), אלא מהסיבה שכאשר מדובר במשקיעים זרים הבנק מתקשה לבדוק יכולת החזר (כגון תשלומי משכורת, דו"ח מס הכנסה וכד'), מוסר תשלומים (קרדיט) והון עצמי. במקרה של משקיעים אמריקאים הדברים הנ"ל נבדקים בקלות וכעניין שבשגרה.
יחד עם זאת ולמרות האמור לעיל, קיימים בארה"ב בנקים ספורים שמוכנים לתת משכנתאות לזרים (כגון ישראלים) בתנאים טובים למדי. מדובר בבנקים שפיתחנו איתם יחסי עבודה מצוינים, אנחנו מכירים היטב את הניירת הנדרשת כדי לאשר את ההלוואה ואנו מסייעים למשקיע בהליך בקשת ההלוואה, מילוי הטפסים וכל הכרוך בכך.
אם המשקיע בחר בשיטת ניהול ה-CMA ונטל משכנתא מבנק בארה"ב , פאסיפיק תהיה אחראית לשלם לבנק את התשלומים החודשיים למשך התקופה המוסכמת (כרגע ארבע שנים), המשקיע ייהנה מהתשואה המובטחת והקבועה על ההון העצמי שהושקע.
להלן מספר דוגמאות של בנקים עימם אנו מצויים בקשרי עבודה:
1. הלוואות לרכישת בתים בקליפורניה:
גובה ההלוואה: עד 60% מערך הנכס (ע"פ דו"ח שמאי למימוש מהיר, השמאי נבחר על ידי הבנק).
ריבית : 5% קבועה (הריביות משתנות על בסיס יומי מדובר כאן בהערכה בלבד, יחד עם זאת סביר להניח שהריבית בפועל תהיה נמוכה או גבוהה במקסימום חצי אחוז עד אחוז.)
מספר שנים להחזר ( Amortization) : חמש עשרה (15) עם בנק אחד ו-30 שנה עם בנק אחר.
סכום הלוואה מינימלי: אין
עמלת פרעון מוקדם: אין
מדינות שבהן ניתן לקבל את ההלוואה: קליפורניה.
2. הלוואות לרכישת בתים בג'ורג'יה
גובה ההלוואה: עד 65% מערך הנכס ( (ע"פ דו"ח שמאי למימוש מהיר, השמאי נבחר על ידי הבנק).
ריבית: 5.25% קבוע ממוצע ל-30 שנים (הריביות משתנות על בסיס יומי מדובר כאן בהערכה בלבד, יחד עם זאת סביר להניח שהריבית בפועל תהיה נמוכה או גבוהה במקסימום חצי אחוז עד אחוז).
מספר שנים להחזר ( Amortization) : בין 15 ל- 30 שנים (משתנה לפי הרוכש).
סכום הלוואה מינימלי: 100,000$
עמלת פרעון מוקדם: אין
מדינות שבהן ניתן לקבל את ההלוואה: ג'ורג'יה.
3. הלוואות לרכישת בתים בכל ארצות הברית בתנאים מועדפים!
גובה ההלוואה: עד 70% מערך הנכס (ע"פ דו"ח שמאי למימוש מהיר, השמאי נבחר על ידי הבנק).
ריבית: 3.5% קבועה תלוי בסוג ההלוואה (הריבית יכולה להשתנות עד 0.5% לכל כיוון)
מספר שנים להחזר ( Amortization) : עד שלושים (30) שנים (משתנה לפי הרוכש).
עמלת פרעון מוקדם: יש -תלוי בסכום
תנאי לקבלת המשכנתאות: חשבון בבנק מינימום 100,000$
סכום הלוואה מינימלי : 70,000 $.
האם כדאי לקחת הלוואה למימון רכישת נכס בארה"ב
משקיעים רבים מתלבטים בשאלה, האם כדאי למנף את השקעות הנדל״ן שלהם עם הלוואות בכלל ומשכנתאות בפרט? ראשית חשוב להבין שמינוף הרכישה של נכסי נדל"ן באמצעות הלוואות מקנה למשקיע מספר יתרונות ברורים:
ההון העצמי הנדרש לרכישה מצטמצם בגובה ההלוואה שמוענקת למשקיע. לדוגמא: משקיע שברשותו 100,000$ לרכישת נכסים יכול לרכוש בכסף נכס אחד בשווי של 100,000$ או לרכוש שני נכסים עם 50% הלוואה.
ההחזר הצפוי על ההון גדל באופן משמעותי הן בתשואה השוטפת והן ברווחי ההון במכירה. ניקח שוב את הדוגמא הנ"ל: אם לרשות המשקיע עומדים 100,000$ פנויים להשקעה. אם המשקיע ירכוש את הנכס ללא הלוואה/מינוף בנקאי ובהנחה שמחיר הנכס עלה (במהלך ארבע שנים) מ-100,000$ ל-150,000$, אזי רווח ההון של המשקיע הינו 50,000$ המהווים 50% החזר על ההון המושקע או כ-10% תשואה שנתית על ההון המושקע. תשואה זו היא כמובן בנוסף לתזרים המזומנים השוטף שמקורו בהשכרת הנכס להלן: "התשואה השוטפת", בהנחה שתשואה השוטפת היא 9% בשנה הרי ההחזר על ההון אחרי ארבע שנים הינו 95,000$ המהווים החזר פנטסטי של 95% או 19% לשנה. במקרה של מינוף, המשקיע יהנה מרווחי הון של: 100,000$. כלומר פי שתיים מאשר במקרה של רכישה של נכס אחד בלבד ללא הלוואה. ההחזר על ההון לאחר ארבע שנים על פי הנתונים הנ"ל יקפוץ להחזר של 145,000$ (הכוללים את רווחי ההון והתשואה השוטפת), המהווים 145% או 29% לשנה!
1. הפחתת הקרן: במקרה של מינוף בנקאי, התשלומים החודשיים על ההלוואה מפחיתים את הקרן (יתרת החוב), דבר זה מגדיל באופן מוחלט ומידי את רווחי ההון הצפויים ממכירת הנכס. לדוגמא: המשקיע רכש נכס בסכום של $100,000 חתם על הסכם CMA בחר באלטרנטיבה של 9% תשואה. את הרכישה מימן המשקיע כדלקמן: מימון בנקאי של 60% ($60,000) בריבית של 5% והחזר מוחלט (Amortization) תןך 14 שנים. הון עצמי של 40% ($40,000). בחלוף חמש השנים ובהנחה (לצורך דגמא זאת), שמחיר הנכס לא עלה, מה היה ההחזר על ההון של המשקיע? ובכן: התשובה היא: 12.8% בשנה! הנה החישוב: בסוף חמש השנים המשקיע קיבל $18,000 כתושאה על ההשקעה ($3600 לשנה X ארבע שנים) אבל בנוסף החוב לבנק, בדוגמא הזאת, פחת בחלוף ארבע שנים, (לאחר שפסיפיק ביצעה 60 תשלומי משכנתא הכוללים קרן וריבית), ב-$15,266 והוא עומד כרגע על: $44,734. בהנחה שהנכס נמכר באותו מחיר שבו הוא נקנה ($100,000) הכסף שיתקבל מהמכירה יהיה : $100,000 פחות $44,734=$55,266! המשקיע השקיע $40,000 בלבד כלומר $15,266 הם רווח הון שנוצר מהפחתת המשכנתא. בדוגמא הזאת המשקיע בחר במסלול של 9% תשואה עם חלוקה שווה (50:50) ברווחי ההון עם פסיפיק. כלומר רווח ההון של המשקיע הוא: $7633, נוסיף לזה את ה-$18,000 שהמשקיע קיבל במהלך חמש השנים שקדמו למכירה ובסה"כ המשקיע קיבל: $18,000+ $7633= $25,633 שהם $5126 בשנה או 12.8% בשנה!!! כאמור, החזר מצויין זה לא כולל עליה כל שהיא בערך הנכס! על פי כל התחזיות מחירי הנכסים בארה"ב בארבע שנים הקרובות יעלו, דבר זה כמובן יגדיל את התשואה עוד יותר! לצפייה בטבלה המדגימה את הפחתת הקרן הקלק כאן
2. יתרונות מיסוי: הריבית על המשכנתא מוכרת כהוצאה לצרכי מס הכנסה.
האם יש למינוף בנקאי גם חסרונות?
ובכן למרות כל היתרונות שציינו לעיל יש למינוף בנקאי גם מספר חסרונות:
1. כשמשקיע רוכש נכס במינוף בנקאי מבנק אמריקאי הבנק רושם בטאבו (County Recorder), משכנתא על הנכס בגובה סכום ההלוואה. רישום זה והניירת הנלווית אליו (Deed of Trust etc) מקנים לבנק את הזכות לעקל את הנכס במקרה שבו שטר המשכנתא מחולל (לא נפרע על פי ההסכם). הליך המימוש הבנקאי המכונה גם "הליך עיקול הנכס הממושכן" או " Foreclosure" בלעז הוא הליך שמבוצע בארה"ב כדבר שבשגרה. ראוי לציין שבמקרה של נכסים שמוצעים למכירה על ידנו גובה המשכנתא הצפוי הינו נמוך שכן מחיר הנכסים נע בין 55,000$ ל-150,000$. אי לכך התשלום החודשי נמוך מאוד ובד"כ לא יעלה על 600$ לחודש. משקיע שבחר בשיטת ניהול ה- CMA יכול לישון בשקט שכן תשלומי המשכנתא במלואם (כמו גם מיסי העירייה וכל הוצאות ההחזקה האחרות), חלים על חברת הניהול (לצורך הדוגמה: פסיפיק הולדינגס ארה"ב). לעומת זאת, משקיע שבוחר בניהול רגיל או בשיטת "שלם וקח" צריך לשאול את עצמו האם יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא גם אם הנכס יהיה פנוי משוכר/ים למשך תקופה מסויימת.
הליך לקיחת המשכנתא כרוך בניירת, (בקשת הלוואה, טפסים שונים שיש למלא וניירות נלווים שהבנק עשוי לדרוש מהלווה להציג), ההליך עשוי להמשך 60-90 יום לעומת עסקת מזומנים שניתן להשלימה בשבועיים!
עמלת פרעון מוקדם: יש הלוואות הכוללות "עמלת פרעון מוקדם", עמלה זאת העשוייה להגיע למספר אלפי דולרים, (הכל בהתאם לסכום ההלוואה ומועד הפרעון), עשויה לגרום למשקיע המעוניין למכור את הנכס נזק כספי. ראוי לציין שישנם בנקים המוכנים לוותר מראש על "עמלת הפרעון המוקדם" ולאפשר למשקיע לפרוע את כל ההלוואה או חלקה בכל מועד שהוא. אנחנו ממליצים למשקיעים להשתמש ככל הניתן בבנקים אלו כדי להשאיר בידך, המשקיע, את האופציה לפרוע את ההלוואה בכל עת!
2. בנקים רבים לא מוכנים לבצע הלוואת מתחת לסכום מסויים. בעקבות משבר הנדלן בארה"ב, צנחו חלק מהנכסים למחירים שלא היו כדוגמתם 20 שנים ויותר! מרבית הבנקים לא מעוניינים לבצע הלוואות בסכומים של מתחת ל-$100,000 להלוואה.
שורה תחתונה - כן או לא להלוואות?
תשובתנו היא: על פי הנסיבות הספציפיות של כל משקיע ומשקיע. במקרה שמדובר בהשקעה קטנה (עד 60,000$) נראה שהטרחה המלווה בלקיחת משכנתא לא שווה את היתרונות הנובעים מכך אבל במקרים של השקעות בינוניות וגדולות 100,000$-200,000$ הכדאיות בלקיחת משכנתא גדולה יותר מהטרחה המלווה בכך. כמו כן כדאי מאוד לשקול לקיחת הלוואות אישיות בריבית נמוכה או למשכן נכס אחר בישראל (כל זמן שהריבית נמוכה מ-6% נומינלית) על מנת לממן רכישת נכסים מניבים בחו"ל. פעולה זאת יוצרת ארביטרז ריביות חיובי המקנה למשקיע תזרים מזומנים חיובי ויציב ומאפשר לו להנות מרווחי הון עתידיים.
