מהם המסלולים שמציעה חברת פאסיפיק השקעות?
חברת פאסיפיק השקעות מציעה מספר מסלולי רכישה למשקיעים, כאשר בכל המסלולים המשקיע מקבל 100% בעלות בנכס:
1. קניית נכס משופץ ומושכר עם ניהול "רגיל" של חברת פאסיפיק. החברה גובה 10% דמי ניהול מדמי השכירות הנגבים על הנכס. כל ההוצאות במסלול זה חלות במלואן על הרוכש. הרוכש מקבל דוחות רבעוניים עם כל ההכנסות וההוצאות. הבעלות על הנכס הינה של הרוכש וכל רווחי ההון שייכים לרוכש.
2. קניית נכס משופץ ומושכר וניהול בשיטת ה-CMA: הרוכש מקבל תשואה קבועה,(בתשלומים חודשיים), למשך ארבע שנים לפי המפתח הבא:
א. 9% תשואה שנתית קבועה למשך ארבע שנים וחלוקה שווה (50/50) של רווחי ההון העתידיים.
ב. 8% תשואה שנתית קבועה למשך ארבע שנים וחלוקה של 70% - 30% לטובת הרוכש מרווחי ההון העתידיים.
ג. 7% תשואה שנתית קבועה למשך ארבע שנים ללא כל חלוקה של רווחי ההון העתידיים.
חשוב להדגיש שבכל אחת מהחלופות הנ"ל הרוכש רשום בטאבו כבעלים בלעדי של הנכס.
מה ייקרה אחרי שהנכס נרשם על שמי?
תוך כ-30 יום ממועד העברת הכסף לחברת ה- ESCROW תקבל הודעה שהנכס נרשם על שמך. תוך כ-60 יום מרישום הבית על שמך, תוזמן למשרדי החברה לקבלת הצ'קים.
כלומר: אם הנכס נרשם על שמך ב-1 למאי 2012, הצ'ק הראשון שתקבל יהיה לתאריך ה-1 ליולי 2012, יחד אתו תקבל צ'קים לאוגוסט, ספטמבר... עד סוף 2012. בינואר 2013 תקבל עוד 12 צ'קים שיכסו את כל השנה.
מה יהיה הסכום שרשום בצ'ק?
תלוי במסלול אותו בחרת. אם אתה מעוניין בתשואה של 9%, הסכום בכל צ'ק לארבע השנים הבאות יהיה לדוגמא:
(100,000$X 9% = 9000$ :12 = 750$).
במידה ואתה מעוניין בכתב ערבות מבנק ישראלי מוביל אז התשואה השנתית תהייה 8% ולכן הסכום בכל צ'ק לארבע השנים הבאות יהיה לדוגמא: ( 100,000 X 8%=8000$:12=666.6$).
הסכומים הנ"ל הם קבועים ולא ישתנו למשך 48 החודשים הבאים הקבועים בהסכם.
האם הבית שרכשתי מבוטח? מי נושא בכל העלויות של התיקונים וכד'?
במסלול דמי הניהול- המשקיע הוא זה שחייב לבטח את הנכס ולשלם את כל ההוצאות החלות על הבית כולל התיקונים השונים לפי הצורך. במקרה של דייר שהתפנה וטרם נמצא שוכר חלופי, לא יקבל המשקיע דמי שכירות עד לאכלוס הבית מחדש.
במסלולי ה-CMA החברה עורכת ביטוח לכל הנכסים ומשלמת את כל ההוצאות החלות על הבית. כמו כן במקרה של נכס שהתפנה וטרם נמצא שוכר חלופי, עדיין המשקיע מקבל את התשואה שחברת פאסיפיק התחייבה לה.
מה קורה בחלוף ארבע שנים?
בסוף הארבע שנים הצדדים יפנו לשמאי אשר יערוך שמאות של הנכס, כאשר חברת פאסיפיק תהיה זכאית לקבל 50% משיעור העלייה של שווי הנכס. למשקיע יש מספר אופציות לבחירה בשלב זה:
1. להציע את הנכס למכירה, כאשר 50% מהרווחים של המכירה שייכים לפאסיפיק הולדינגס השקעות נדל"ן. לפאסיפיק הולדינגס יש זכות לקנות את הנכס מהמשקיע בסכום השמאות.
2. להמשיך עם פאסיפיק בחוזה ניהול חדש לשנה חמישית. כאשר התשואה בשנה זו מופחתת ב-2% מארבע השנים הקודמות.
3. להוציא את פאסיפיק מהעסקה ולהמשיך לנהל לבד את הנכס לבד, המשקיע במקרה זה ישלם לפאסיפיק 50% מעליית ערך הנכס (ע"פ דו"ח שמאי).
חשוב לציין שהמשקיע אינו צריך להמתין ארבע שנים כדי לבחור באחת החלופות הנ"ל, החוזה קובע באופן מפורש שהמשקיע רשאי למכור את הנכס בכל עת ולשלם לפאסיפיק 50% מעליית הערך באותה עת.
כמו כן, יש לשים לב שבמקרה של בחירה במסלול של 7% תשואה קבועה, אין המשקיע חייב לשלם לפאסיפיק הולדינגס השקעות נדל"ן כל חלק מרווחי ההון.
מה קורה לי כמשקיע אם פאסיפיק הולדינגס השקעות נדל"ן נכנסת להליכי פירוק?
המשקיע רשום בטאבו כבעלים של הנכס במלואו לפיכך אין להליך כזה כל השפעה על המשקיע.
שאלות בנוגע לרכישת הנכס:
מי הבעלים של הנכס שאני רוכש?
הבעלות על הנכסים משתנה מנכס לנכס. חלק מהנכסים הינם נכסים שכבר נרכשו ועברו שיפוץ על ידי החברה, וחלק מהנכסים עדיין רשומים על שם הבעלים הקודם שלהם ונמצאים בהליכי רכישה ישירות מהבעלים או מהבנק.
האם הנכס הנרכש ירשם על שמי?
כן. הנכסים ירשמו בלשכת הרישום (טאבו) של המחוז שבו נמצא הנכס על שם הרוכש כבעלים 100% של הנכס. הרוכש מקבל מסמך בעלות (DEED) וגם פוליסת ביטוח על הבעלות ( Title Insurance). הפוליסה נועדה להקנות לרוכש ראש שקט שכן חברת הביטוח דואגת שרישום הבעלות הוא 100% תקין.
מה זה חברת ESCROW ולמה צריך אותה?
חברת ESCROW הינה חברה אשר תפקידה לקבל את החומר המשפטי משני הצדדים לעסקה, המוכר והקונה, לוודא כי העסקה מוכנה לרישום ולרשום את הנכס בלשכת הרישום על שם הרוכש. התפקיד של חברת ESCROW מקביל לתפקידם של עורכי הדין במדינת ישראל אשר עוסקים בעסקאות במקרקעין וברישום הנכס על שם המוכר.
בארה"ב ניתן לבצע רישום במדינות השונות או באמצעות עורכי דין או באמצעות חברות ESCROW כאשר מדינת קליפורניה הינה אחת מהמדינות שהחליטה שהרישום יבוצע באמצעות חברת ESCROW.
האם הכסף שמועבר לחברת ה- ESCROW בטוח?
כל חברת ESCROW חייבת לקבל רישיון מהמדינה ולהוכיח כי יש לה את היכולת לבצע את הרישומים וכן ביטוחים מתאימים למקרה של תקלה ברישום.
איך אני יודע שאין בעיות משפטיות לנכס?
מבחינה משפטית, הנכס נבדק הן על ידי חברת ה- ESCROW והן על ידי חברת ה- Title ( שבה עובדים עורכי דין) אשר בודקים ומוודאים שאין בעיות בנכס מבחינה משפטית. הקונה מקבל בעלות נקייה מכל שעבוד (DEED) ופוליסת ביטוח המבטחת את הבעלות (Title Insurance).
תוך כמה זמן נרשם הנכס על שמי?
בעקרון לאחר שכל המסמכים הועברו לידי חברת ה- ESCROW יבוצע הרישום בתוך כ- 14 ימים במידה ואין משכנתא, ותוך כ- 30 ימים במידה ויש משכנתא.
מה הן הוצאות הסגירה - Closing costs?
1. הוצאות עבור הנאמן בישראל
2. שכ"ט עו"ד/ ESCROW (באטלנטה- עו"ד. בקליפורניה- ESCROW)
3. הוצאות רישום- טאבו (DEED)
4. פוליסת ביטוח על הבעלות Title Insurance)
5. הוצאות קטנות נוספות (ביול, העברות)
6. דו"ח שמאי בחלק מהמקרים
כמה יעלו לי הוצאות הסגירה " Closing Costs" ?
הוצאות הסגירה משתנות בהתאם לגובה ההשקעה ולמדינה בה מבוצעת העסקה. חשוב לציין שבעסקת נדל"ן יש גם למוכר וגם לקונה "הוצאות סגירה" (בקליפורניה לדוגמא, הוצאות הסגירה עולות כפליים מהוצאות הסגירה של נכס במחיר זהה בג'ורג'יה או בפלורידה). יש לציין, במידה והרוכש בוחר ב-CMA (תשואה קבועה לארבע שנים), הרוכש משלם את הוצאות הסגירה של שני הצדדים (גם של הרוכש וגם של המוכר) הנעות בטווח בין 5000$-2300$.
אילו ביטוחים יהיו לנכס , ומה כוללים ?
הביטוח הנפוץ הינו: Fire insurance אשר כולל הכל ( שריפות, נזק מרוחות חזקות כגון טורנדו והוריקן, נזקי ברד, ונדליזם, נזקי צנרת, תאונות צד שלישי- מישהו נפל ונפצע ותובע את הבעלים, כיסוי זה נקרא: Liability coverag.
הביטוח אינו כולל נזקי רעש אדמה, לצורך כיסוי זה שהינו רלוונטי רק בקליפורניה, נדרשת פוליסה נפרדת. העלות שלה כ- 400$ עד 500$ בשנה. ה-CMA לא כולל את ביטוח רעידות האדמה אבל הבעלים יכול לרכוש אותו בנפרד.
בד"כ אין שימוש בביטוח זה (רעידת האדמה המשמעותית האחרונה בקליפורניה הייתה ב-1992 וגם אז הבתים שניזוקו היו בתים בסמוך למוקד הרעש בצפון קליפורניה). המשקיע יכול לבקש מפאסיפיק הולדינגס השקעות נדל"ן לרכוש עבורו ביטוח נגד רעידות אדמה. עלות ביטוח זה חלה על המשקיע.
האם הביטוח כולל גם ביטוח של מערכות ומכשירי חשמל?
לא, ביטוח הנכס לעולם לא כולל אביזרים, (Fixtures), שאינם מהווים חלק מהנכס עצמו. ישנן חברות אחרות המוכרות פוליסות ביטוח כנגד תקלות מכניות כאלו (קלקול של המזגן, קלקול של המקרר, קלקול של תנור הבישול, סתימות בצנרת. עלות פוליסת הביטוח הזו כ- 400$ לשנה.
כמו כן, פיצוץ בצנרת מכוסה על ידי חברת הביטוח של הבית.
שאלות בנוגע למיסוי:
האם אני חייב לשלם מס בארצות הברית על דמי השכירות שאני מקבל?
בעקרון יש חבות במס בארצות הברית על כל הכנסה וגם על ההכנסה מדמי השכירות. גובה חבות במס הינה בהתאם למצב המשפחתי של הנישום. כך לדוגמא, במידה ומדובר ברווק, הרי שרק ההכנסה מעל לסכום שנתי של כ- 9000$ תחוב במס בהתאם לטבלאות המס הנהוגות בארה"ב.
במידה ומדובר באדם נשוי הרי שחבות במס תחול רק מעל הכנסה שנתית של כ- 18000$, ובמידה ויש ילדים הרי שכל ילד מוסיף עוד כ- 3700 $ לפטור.
האם אני חייב לפתוח תיק מיסוי בארצות הברית?
כן, כל אדם אשר יש לו הכנסות בארצות הברית חייב לפתוח תיק ולקבל TAX ID. עלות פתיחת תיק הינה כ-200$ באופן חד פעמי. אין חובה להגיע באופן אישי לארצות הברית על מנת לפתוח תיק.
האם עלי להגיש דיווח שנתי על ההכנסה גם אם לפי הטבלאות אני פטור ממס?
כן, יש להגיש דיווח על ההכנסות. העלות השנתית של הדיווח הינה כ-200$.
האם עלי לדווח על ההכנסות גם בישראל?
לפי חוקי המס במדינת ישראל, כל תושב המדינה חייב לדווח על הכנסותיו גם אם הן נצמחו לו במדינה אחרת ואף אם הן התקבלו במדינה אחרת.
האם אני חייב במס גם במדינת ישראל?
כן לפי פקודת מס הכנסה יש לך 2 מסלולים לבחירה:
1. לפי סעיף 122א לפקודה לפיו ישולם מס בשיעור של 15% מההכנסה אולם במסלול זה אין אפשרות לנכות הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה, למעט פחת, וכמו כן אין זכות לקיזוז מס ששולם במדינה אחרת.
2. המסלול "הרגיל" לפי סעיף 121 לפקודה לפיו ההכנסה מצטרפת להכנסותיו של הנישום ומבוצע חישוב פרטני הכולל הוצאות שהוצאו, תשלומי מס זר ששולמו וכד'.
ההתייחסות להכנסות מדמי שכירות ולתשלום המס בגינה הינה פרטנית לכל אדם בפני עצמו ועל כל אחד להתייעץ עם רואה חשבון בישראל לגבי החבות האישית שלו וכיצד לדווח עליה.
מה קורה לאחר שמכרתי את הנכס – האם עלי לשלם מס?
כן. כמו שבישראל יש חבות לשלם מס שבח כך גם בארצות הברית, אם כי שיעור המיסוי בארצות הברית נמוך יותר והוא תלוי במצב המשפחתי של המשקיע. כך לדוגמא, במקרה בו מדובר בנכס שנרכש ב-100,000$ ונמכר ב-150,000$ הרי שהחבות במס תהיה רק על השבח של המשקיע (25,000$)
וממנו יופחתו הסכומים הנקובים במכתבו של רו"ח DAVID NEIYER כך שבמידה ומדובר במשקיע רווק, הרי שחבות המס האפקטיבית תהיה בסך של כ- 3000$ על השבח.
יש לזכור שלפי חוקי מדינת ישראל, כל תושב חייב לשלם מס לפי התושבות שלו גם אם מדובר בנכס שנמכר בחו"ל, ועל כן יש לבצע התחשבנות מול רשויות המס גם בישראל.
שאלות בנוגע לערבות הבנקאית:
מה זה ערבות הבנקאית?
הערבות הבנקאית נועדה להבטיח את התשואה השנתית מחברת פאסיפיק. הערבות הבנקאית לא מבטיחה את ההשקעה כולה שכן הנכס נרשם על שם המשקיע.
אז מדוע צריך ערבות?
האמת היא שזה די מיותר, כי קיימת התחייבות חוזית של החברה לתשואה, אך למי שמבקש להבטיח גם זאת בבטוחה חיצונית, ניתנת גם אפשרות זו.
האם הערבות היא לארבע שנים?
כן. ההתחייבות לערבות שמגבה את התשואה היא לארבע שנים אבל הבנק יוציא אותה כל 12 חודשים מחדש. הערבות מתחדשת כל שנה.
יש לציין שרוכש אשר בוחר באופציה של ערבות בנקאית יקבל 8% תשואה. יקבל זאת בצ'קים פרוסים מראש.
כיצד אני מפעיל את הערבות במקרה שהחברה לא שילמה לי את השקים שהתחייבה לשלם?
הערבות תופקד בנאמנות במשרד עו"ד כספי איצקוביץ ושות'( הם גם יחזיקו את הצ'קים ל-48 החודשים וישלחו אותם למשקיע בתחילת כל שנה).
על מנת להפעיל את הערבות יש להגיע לסניף הבנק. הערבות הינה ערבות אוטונומית(משמע- המשקיע יכול להפעיל אותה על פי שיקול דעתו הבלעדית).
מה יקרה אם הבנק לא יחדש את הערבות?
לחברת פאסיפיק יש אינטרס לדאוג שהחוזה יקוים גם כדי שלא נהיה בהפרת חוזה, כדי לרצות את המשקיע וכדי לשמור על יחסים תקינים עם הבנק. בנוסף, במידה ונפר את החוזה עם המשקיע, נאבד את הזכות לחלוקה ברווחים בסוף התקופה.
למשקיע אין סיכון, כי הנכס על שמו והוא תמיד יכול למצוא חברת ניהול אחרת ולהשכיר את הנכס.
יש לציין, שפאסיפיק הולדינגס השקעות נדל"ן הינה החברה היחידה בארץ שמציעה למשקיעים ערבות בנקאית על התשואה. בנק אוף אמריקה (BOA) שהוא הבנק הגדול ביותר ביבשת או בנק ישראלי מוביל נותנים אמון מלא בפאסיפיק ומוכנים להנפיק עבורה את כתבי הערבות. זה אומר "דרשני"!
אנחנו ייחודיים בכך שיש לנו תכנית השקעה עם תשואה קבועה לארבע שנים וגם אפשרות לקבלת ערבות מבנק ישראלי מוביל או מהבנק הגדול בארה"ב (BOA). יחד עם זאת, חשוב לזכור שהערבות אינה ההשקעה עצמה והיא לא מיועדת להבטיח את ההשקעה.
ההשקעה היא בנדל"ן מניב בארה"ב. הערבות(אם המשקיע חפץ בה, שכן יש לה מחיר), היא הקצפת על העוגה! העוגה הינה הנכס שהמשקיע קונה.
האמור בדף שאלות ותשובות זה הינו מידע כללי לנוחות בלבד ואין לראות בו ייעוץ מס או המלצה כלשהי. בכל מקרה יש צורך לקבל ייעוץ של רו"ח בנוגע להיבטי המיסוי הן בארה"ב והן בישראל.
