מימון בנקאי

כבר שנים רבות שחברת "פסיפיק הולדינגס" משמשת כחברת השקעות הנדל"ן הישראלית הבולטת ביותר בארה"ב. החברה פיתחה לעצמה קשרים עם מגוון בנקים אמריקאים ובאמצעות הקשרים הללו יכולה להקל על משקיעיה הישראלים בהליך בקשת משכנתא ברחבי ארה"ב. סיוע בתהליך זה נדרש מכיוון שרוב הבנקים האמריקאים מעניקים הלוואות רק לתושבים אמריקאים המתגוררים בארה"ב. במקרה זה, אין מדובר בהפליה נגד זרים (שאסורה על פי החוקה), אלא בעובדה שבכל הנוגע למשקיעים זרים, הבנק מתקשה לבחון את יכולת החזר שלהם (כגון תשלומי משכורת, דו"ח מס הכנסה וכד'), מוסר התשלומים (קרדיט) והון עצמי. במקרה של משקיעים אמריקאים הדברים הנ"ל נבדקים בקלות וכעניין שבשגרה.

הליך לקיחת המשכנתא עם "פסיפיק הולדינגס"

למרות סירובם של הבנקים לאפשר מתן משכנתאות לישראלים, אנו בחברת "פסיפיק הולדינגס" הצלחנו לפתח יחסי עבודה מצוינים עם מספר בנקים שיהיו מוכנים, במקרים מסוימים בלבד, לתת משכנתאות לזרים (גם ישראלים) בתנאים טובים למדי. לאור היכרותנו העמוקה בניירת הנדרשת לאישור ההלוואות, אנו יכולים לסייע למשקיע בהליך בקשת ההלוואה, במילוי הטפסים ובכל פעולה אחרת מול הבנק. כך, במקום שיאלצו המשקיעים להיגרר להליכים שעלולים לארוך חודשים, אנו מסייעים להם להגיע לעסקת מזומנים אותה ניתן להשלים בשבועיים בלבד.

יעילות מודל ה-CMA

במהלך השנים האחרונות השגנו משכנתאות עבור מספר רב של משקיעים, עבור השקעות שהניבו בהמשך מיליוני דולרים. בהקשר זה, שיטת ניהול ה-CMA מוכיחה את עצמה גם כאן. אם המשקיע בחר בה ונטל משכנתא מבנק בארה"ב, פסיפיק תהיה אחראית לשלם לבנק את התשלומים החודשיים למשך התקופה המוסכמת (כרגע ארבע שנים), כך שהמשקיע ייהנה מהתשואה המובטחת והקבועה על ההון העצמי שהושקע. התשואה של מודל זה, העומדת לרוב על 9% (כפול מהמקובל בארץ) תגיע לעיתים אף קרוב ל-13% אצל משקיעים שלקחו הלוואה משום שההלוואה ממנפת את עצמה לתשואה גבוהה יותר.

כדאיות לקיחת הלוואה למימון נכס בארה"ב

ההתלבטות של משקיעים רבים נוגעת לשאלה: האם כדאי למנף את השקעות הנדל״ן עם הלוואות בכלל ומשכנתאות בפרט. כמו בכל החלטה, גם כאן קיימים יתרונות וחסרונות. היתרונות בבחירה רבים, וביניהם:

• צמצום ההון העצמי – ההון העצמי הנדרש לרכישת נכס מצטמצם בגובה ההלוואה שמוענת למשקיע. לדוגמא: משקיע שברשותו 100,000$ לרכישת נכסים יכול לרכוש בכסף נכס אחד בשווי של 100,000$ או לרכוש שני נכסים עם 50% הלוואה. ההחזר הצפוי על ההון גדל באופן משמעותי הן בתשואה השוטפת והן ברווחי ההון במכירה. אם לרשותו עומדים 100,000$ פנויים להשקעה והוא ירכוש את הנכס ללא הלוואה/מינוף בנקאי, בהנחה שמחיר הנכס עלה (במהלך ארבע שנים) מ-100,000$ ל-150,000$, אזי רווח ההון של המשקיע הינו 50,000$ המהווים 50% החזר על ההון המושקע או כ-10% תשואה שנתית על ההון המושקע. תשואה זו היא כמובן בנוסף לתזרים המזומנים השוטף שמקורו בהשכרת הנכס, להלן: "התשואה השוטפת". בהנחה שהתשואה השוטפת היא 9% בשנה הרי שההחזר על ההון אחרי ארבע שנים מגיע ל- 95,000$ המהווים החזר פנטסטי של 95% או 19% לשנה. במקרה של מינוף, המשקיע ייהנה מרווחי הון של 100,000$, כלומר פי שתיים מאשר במקרה של רכישה של נכס אחד בלבד ללא הלוואה. ההחזר על ההון לאחר ארבע שנים על פי הנתונים הנ"ל, יקפוץ להחזר של 145,000$ (הכוללים את רווחי ההון והתשואה השוטפת), המהווים 145% או 29% לשנה!

• הפחתת הקרן - במקרה של מינוף בנקאי, התשלומים החודשיים על ההלוואה מפחיתים את הקרן (יתרת החוב). דבר זה מגדיל באופן מוחלט ומידי את רווחי ההון הצפויים ממכירת הנכס. לדוגמה: המשקיע רכש נכס בסכום של 100,000$. הוא חתם עם "פסיפיק הולדינגס" על הסכם CMA ובחר באלטרנטיבה של 9% תשואה. את הרכישה מימן המשקיע כדלקמן: מימון בנקאי של 60% (60,000$) בריבית של 5% והחזר מוחלט (Amortization) תוך 14 שנים. הוא השתמש בהון עצמי של 40% (40,000$). בחלוף חמש השנים ובהנחה (לצורך דוגמה זאת), שמחיר הנכס לא עלה, מה היה ההחזר על ההון של המשקיע? ובכן, התשובה היא: 12.8% בשנה! הנה החישוב: בסוף חמש השנים המשקיע קיבל 18,000$ כתשואה על ההשקעה (3600$ לשנה X ארבע שנים). במקביל, החוב לבנק, בדוגמה הזאת, פחת בחלוף ארבע שנים, (לאחר שפסיפיק הולדינגס ביצעה 60 תשלומי משכנתא הכוללים קרן וריבית), ב-15,266$ והוא עומד כרגע על: 44,734$. בהנחה שהנכס נמכר באותו מחיר שבו הוא נקנה (100,000$) הכסף שיתקבל מהמכירה יהיה : 100,000$ פחות 44,734$=55,266$! המשקיע השקיע 40,000$ בלבד. כלומר: 15,266$ הם רווח הון שנוצר מהפחתת המשכנתא. בדוגמה הזאת המשקיע בחר במסלול של 9% תשואה עם חלוקה שווה (50:50) ברווחי ההון עם "פסיפיק הולדינגס". כלומר רווח ההון של המשקיע הוא: 7633,$. נוסיף לזה את ה-18,000$ שהמשקיע קיבל במהלך חמש השנים שקדמו למכירה ובסה"כ המשקיע קיבל: $18,000+ 7633$= $25,633 שהם $5126 בשנה או 12.8% בשנה!!! כאמור, החזר מצוין זה לא כולל עלייה כלשהי בערך הנכס. בנוסף, יש לקחת בחשבון כי תחזיות רבות מעידות על עלייה מתמדת במחירי הנכסים באזורים מסוימים בארה"ב, מה שיכול להגדיל את התשואה אף יותר.

• יתרונות מיסוי – הריבית על המשכנתא מוכרת כהוצאה לצרכי מס הכנסה.

חסרונות המינוף הבנקאי

כפי שציינו, למינוף הבנקאי גם מספר חסרונות:

• זכויות עיקול - כשמשקיע רוכש נכס במינוף בנקאי מבנק אמריקאי, הבנק רושם בטאבו (County Recorder) משכנתא על הנכס בגובה סכום ההלוואה. רישום זה והניירת הנלווית אליו (Deed of Trust etc.) מקנים לבנק את הזכות לעקל את הנכס במקרה שבו שטר המשכנתא מחולל (לא נפרע על פי ההסכם). הליך המימוש הבנקאי המכונה גם "הליך עיקול הנכס הממושכן" Foreclosure)) הוא הליך שמבוצע בארה"ב כדבר שבשגרה. בהקשר זה, משקיע שבחר בשיטת CMA יכול להיות רגוע. הסיבה: במקרה של נכסים שמוצעים למכירה על ידינו, גובה המשכנתא הצפוי הינו נמוך שכן מחיר הנכסים נע בין 55,000$ ל-150,000$. אי לכך, התשלום החודשי נמוך מאוד ובד"כ לא יעלה על 600$ לחודש. המשמעות היא שבשיטת ה-CMA, תשלומי המשכנתא במלואם (כמו גם מיסי העירייה וכל הוצאות ההחזקה האחרות), חלים על חברת "פסיפיק הולדינגס". לעומת זאת, משקיע שבוחר בניהול רגיל או בשיטת "שלם וקח" צריך לשאול את עצמו האם יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא גם אם הנכס יהיה פנוי משוכר/ים למשך תקופה מסוימת. הליך לקיחת המשכנתא כרוך בניירת, (בקשת הלוואה, טפסים שונים שיש למלא וניירות נלווים שהבנק עשוי לדרוש מהלווה להציג), והוא עשוי להמשך 60-90 יום לעומת עסקת מזומנים שניתן להשלימה בשבועיים.

• עמלת פירעון מוקדם - ישנן הלוואות הכוללות "עמלת פירעון מוקדם". עמלה זאת, העשויה להגיע לכמה אלפי דולרים, (הכל בהתאם לסכום ההלוואה ומועד הפירעון), עלולה לגרום למשקיע המעוניין למכור את הנכס, נזק כספי. ראוי לציין שישנם בנקים המוכנים לוותר מראש על "עמלת הפירעון המוקדם" ולאפשר למשקיע לפרוע את כל ההלוואה או חלקה בכל מועד שהוא. אנחנו ממליצים למשקיעים להשתמש ככל הניתן בבנקים אלה כדי להשאיר בידיו את האופציה לפרוע את ההלוואה בכל עת.

• מגבלת סכום - בנקים רבים לא מוכנים להעניק הלוואות מתחת לסכום מסוים. בעקבות משבר הנדל"ן בארה"ב, צנחו חלק מהנכסים למחירים שלא היו כדוגמתם 20 שנים ואף יותר! מרבית הבנקים לא מעוניינים לבצע הלוואות בסכומים של מתחת ל-$100,000 להלוואה.

שורה תחתונה - כן או לא להלוואות?

לצערנו, אין תשובה החלטית אחת ויש לקבוע את כדאיות לקיחת ההלוואה לפי הנתונים הספציפיים של כל משקיע ומשקיע. במידה ומדובר בהשקעה קטנה (עד (60,000$ נראה שהטרחה המלווה בלקיחת משכנתא לא שווה את היתרונות הנובעים מכך. במקרים של השקעות בינוניות וגדולות בסדר גודל של 100,000$-200,000$, הכדאיות בלקיחת משכנתא באמצעות "פסיפיק הולדינגס" גדולה יותר מהטרחה המלווה בכך. כמו כן, כדאי מאוד לשקול לקיחת הלוואות אישיות בריבית נמוכה או למשכן נכס אחר בישראל (כל זמן שהריבית נמוכה מ-6% נומינלית) על מנת לממן רכישת נכסים מניבים בחו"ל. פעולה זאת יוצרת ארביטרז' ריביות חיובי המקנה למשקיע תזרים מזומנים חיובי ויציב ומאפשר לו ליהנות מרווחי הון עתידיים.

אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו לקבלת מידע על מגוון הנכסים שלנו ועל מודל CMA הייחודי!