מאת: אפרים מוס, עו"ד (ארה"ב), משרד GTS ישראל
יעקב קסטנר, רו"ח, משרד GTS ישראל
שיטת המיסוי בארה"ב: בשנים האחרונות, ישראלים רבים בחרו להשקיע בנדל"ן מניב בארה"ב. לרוב השקעות אלו אינן דורשות הון רב ומסוגלות להניב תשואה אטרקטיבית במיוחד. כמו בכל השקעה, חשוב להבין את השלכות המס לפני שנכנסים להשקעה כזו.
מסים לתושבים ישראלים המשקיעים בנדל"ן בארה"ב
- תושב ישראל אשר השקיע בנכס מניב בארה"ב חייב בהגשת דוח מס שנתי בארה"ב וגם בישראל.
- זכות המיסוי הראשונה שייכת לארה"ב כיון שמקור ההכנסה נמצא בארה"ב.
- החובה לדווח בישראל נובעת מכך שתושבי ישראל חייבים לדווח בישראל על ההכנסות שלהם בכל העולם.
- כיוון שיש אמנה למניעת כפל מס בין ישראל וארה"ב, ניתן לקבל זיכוי בישראל בגין המס ששולם בארה"ב כך שלמעשה נמנעים מכפל מס.
רשות המיסים המדינתית
-
בנוסף לרשות המיסים הפדרלית בארה"ב (IRS), בכל מדינה בארה"ב יש רשות מיסים נוספת מדינתי.
-
במרבית המדינות חל מס מדינתי בגין הכנסה משכירות בית הנמצא בגבולותיה.
-
דיני המס משתנים ממדינה למדינה, אולם חשוב להדגיש שניתן לקבל זיכוי בישראל גם בגין מס מדינתי ששולם.
מיסוי נדל"ן בישראל
יש לציין כי לפי חוקי המס במדינת ישראל, כל תושב המדינה חייב לדווח על הכנסותיו גם אם הן נצמחו לו במדינה אחרת ואף אם הן התקבלו במדינה אחרת.
לפי פקודת מס הכנסה יש למשקיע בחו"ל 2 מסלולים לבחירה:
- מסלול אחד הינו לפי סעיף 122א לפקודה לפיו ישולם מס בשיעור של 15% מההכנסה אולם במסלול זה אין אפשרות לנכות הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה, למעט פחת, וכמו כן אין זכות לקיזוז המס ששולם בארה"ב.
- המסלול השני הינו המסלול "הרגיל" לפי סעיף 121 לפקודה לפיו ההכנסה מצטרפת להכנסותיו של הנישום ומבוצע חישוב פרטני הכולל הוצאות שהוצאו, תשלומי מס זר ששולמו, זיכוי המס ששולם בארה"ב. עפ"י שיטה זו, ההכנסה החייבת תיעשה על בסיס המס השולי של המשקיע.
ההתייחסות להכנסות משכירות ולתשלום המס בגינה הינה פרטנית לכל אדם בפני עצמו ועל כל אחד להתייעץ עם רואה חשבון בישראל לגבי החבות האישית שלו וכיצד לדווח עליה.
חסכון במס רכישה
-
עוד יתרון להשקעת נדל"ן בארה"ב היא החיסכון במס רכישה.
- כיום, בניגוד לרכישת נכס בישראל, אין מס רכישה בארה"ב.
בנוסף, נשאלת השאלה האם עצם אחזקת נדל"ן בארה"ב פוגעת בפטור שמגיע במימוש דירה של יחיד או בשיעורי מס רכישה מופחתים ברכישת נדל"ן בישראל?
ניתן למצוא את התשובה בחוק מיסויי מקרקעין, שם ישנה התייחסות למושג שנקרא "זכות במקרקעין" שעליה מוטלים כל הפטורים ומדרגות מיסי הרכישה.
- זכות במקרקעין מגודרת בסעיף 1 לחוק מיסויי מקרקעין כזכות לנדל"ן בישראל, ולכן, לכאורה, כללים אלה אינם חלים על רכישת בית בחו"ל.
שיעורי המס בארה"ב
- שיעורי המס בארה"ב בגין הכנסות שכירות נעים בין 10% עד 39.6%.
- המדרגה הראשונה של 10% מתייחסת להכנסות נטו עד בערך 9,000$
- המדרגה הבאה (15%) מתייחסת להכנסות עד בערך 37,000$.
- בנוסף, ישנו פטור שנתי בארה"ב בגין ההכנסות הראשונות עד לגובה 4,000$.
- במקרה שיש הפסדים בשנה הנוכחית, ניתן לקזז את ההפסדים כנגד ההכנסות או להעביר אותם לשנים הבאות.
- בעת מכירת הנכס, חל מס רווח הון בארה"ב בשיעור בין 0%-20%. בישראל תהיה השלמה של מס רווח הון עד לרמה של 25%.
סיוע בשירותי מס עם נדל"ן בארה"ב
- חשוב לציין שמאמר זה בגדר מידע בלבד ואין להתייחס למידע זה כייעוץ מס אישי בשום אופן.
- תוצאות המס הסופיות של כל אחד עלולות להשתנות בהתחשב בעובדות הספציפיות.
- מומלץ שכל אחד יתייעץ עם רואה החשבון האישי שלו לגבי השלכות המס הספציפיות בכל מקרה לגופו.
משרד GTS ישראל הנו משרד מיסים המתמחה במיסוי אמריקאי וישראלי בכלל ובמיסוי השקעות נדל"ן בפרט. המשרד מציע מגוון רחב של שירותים כולל פתיחת חברה בארה"ב, פתיחת תיק במס הכנסה (ITIN), והגשת דוחות שנתיים, תוך כדי מתן שירות אישי ומקצועי.
חברת פסיפיק הולדינגס עובדת בשיתוף פעולה מלא עם GTS ישראל והם שמחים לעמוד לשירות המשקיעים של 'פסיפיק הולדינגס' בכל עת. לפרטים נא לפנות לרו"ח יעקב קסטנר בטלפון 072-224-4222 שלוחה 104 או במייל This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה או תהיה נוספת בנושא המיסוי ובנושאים אחרים.
צרו עמנו קשר עוד היום!
